Einleitung

Wer selbstständig arbeitet oder ein eigenes Unternehmen führt, kennt das Problem: Die Einkünfte schwanken, die Bilanzen sind komplex und jede Bank schaut ein wenig anders auf Zahlen.
Während Angestellte ihre Lohnabrechnungen vorlegen, müssen Selbstständige oft ganze Ordner mit betriebswirtschaftlichen Auswertungen, Steuerbescheiden und Bilanzen beibringen. Das wirkt aufwendig – doch wer weiß, worauf Banken achten, kann die Finanzierung deutlich gezielter vorbereiten.

Warum die Baufinanzierung für Selbstständige anspruchsvoller ist

Banken möchten vor allem eines erkennen: Stabilität und Planbarkeit.
Bei Selbstständigen ist das Einkommen nicht fest, sondern vom Geschäftserfolg abhängig. Das Risiko von Auftragsschwankungen oder wirtschaftlichen Veränderungen ist höher, und genau das berücksichtigen Banken in ihrer Risikobewertung.

Deshalb werden in der Regel mehr Jahre zur Beurteilung herangezogen – meist die letzten zwei bis drei Geschäftsjahre. Entscheidend ist der durchschnittliche, bereinigte Gewinn nach Abzug aller privaten und betrieblichen Verpflichtungen.

Welche Unterlagen relevant sind

Zu den Standardunterlagen gehören:

• aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA),
• die Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten Jahre,
• die aktuellen Steuerbescheide und ggf. eine Bestätigung des Steuerberaters,
• sowie eine Vermögensübersicht über Rücklagen, Versicherungen und Verbindlichkeiten.

Je nach Branche können auch Auftragslisten, Mietverträge oder Nachweise über laufende Projekte hilfreich sein. Wichtig ist, dass die Zahlen nachvollziehbar und plausibel dargestellt sind. Banken schätzen eine klare Struktur und erkennbare Entwicklungstrends – etwa einen stetigen Umsatz oder stabile Gewinne.

Wie Banken die Einkünfte bewerten

Bei Selbstständigen wird nicht das letzte Jahr allein betrachtet, sondern der Durchschnitt der vergangenen Geschäftsjahre.

Einmalige Einnahmen oder außergewöhnliche Kosten werden meist herausgerechnet, um das „nachhaltige Einkommen“ zu bestimmen.

Banken achten außerdem darauf, ob die private Lebenshaltung und bestehende Kredite in einem vernünftigen Verhältnis zum verfügbaren Einkommen stehen.

Wer in den letzten Jahren stetig gewachsen ist, seine Liquidität nachvollziehbar belegen kann und keine größeren Zahlungsausfälle hatte, hat gute Chancen auf eine solide Finanzierung.

Tipps für eine erfolgreiche Vorbereitung

Selbstständige sollten ihre Unterlagen aktuell und geordnet bereithalten.
Gerade bei BWA und Summen-Salden-Listen kommt es darauf an, dass sie bis zum aktuellen Monat reichen.
Werden Jahresabschlüsse verspätet erstellt, kann eine Zwischenbilanz oder ein aktueller Bericht des Steuerberaters hilfreich sein.

Es lohnt sich außerdem, die eigene Einkommensstruktur realistisch zu analysieren: Wie hoch ist der Durchschnittsgewinn der letzten Jahre? Welche laufenden Verpflichtungen bestehen? Und wie viel Reserve bleibt, wenn die Rate gezahlt ist?

Je besser Sie diese Fragen vorab beantworten können, desto stärker wirkt Ihre Position im Bankgespräch.

Zinsbindung, Tilgung und Liquidität

Für Selbstständige empfiehlt sich häufig eine etwas höhere Liquiditätsreserve, da Einnahmen nicht jeden Monat gleichmäßig fließen.

Eine flexible Tilgungsrate oder Sondertilgungsoptionen schaffen zusätzlichen Spielraum.
Auch die Wahl der Zinsbindung sollte an die persönliche Planung angepasst werden: Wer langfristige Stabilität wünscht, wählt eher zehn bis fünfzehn Jahre. Wer in absehbarer Zeit verkaufen oder investieren möchte, kann kürzere Bindungen mit niedrigeren Zinsen nutzen.

Typische Stolperfallen

Viele Finanzierungen scheitern nicht an der Bonität, sondern an ungenauen oder unvollständigen Unterlagen.
Fehlende Steuerbescheide, alte BWA oder widersprüchliche Zahlenverhältnisse erzeugen Unsicherheit.
Ein weiterer häufiger Punkt ist die Verwechslung von Umsatz und Gewinn – entscheidend ist immer, was nach Abzug aller Kosten tatsächlich zur Verfügung steht.

Auch zu optimistische Kalkulationen sind problematisch. Banken prüfen, ob die monatliche Rate auch in schwächeren Monaten tragfähig bleibt.

Fazit

Eine Baufinanzierung für Selbstständige ist kein Hexenwerk – aber sie erfordert mehr Vorbereitung und Transparenz.

Wer seine Zahlen kennt, seine Einkünfte nachvollziehbar darstellt und realistisch kalkuliert, hat die besten Chancen auf eine Zusage zu guten Konditionen.
Die Grundlage dafür ist nicht das perfekte Zahlenwerk, sondern eine ehrliche, klare Darstellung der wirtschaftlichen Situation.