Die Basics für die richtige Entscheidung

In diesem Artikel möchten wir Ihnen die wichtigsten Informationen mit auf den Weg geben, damit Sie Angebote für Immobilienkredite sorgfältig vergleichen und eine solide Entscheidung bei der Wahl der passenden Baufinanzierung treffen können. Dabei beschäftigen wir uns für Sie mit den meist wichtigsten und auffallendsten Punkten bei Angeboten zur Baufinanzierung: Dem Soll- und Effektivzinssatz und der Anfrage von Angeboten aus mehreren Quellen.

Mehrere Anbieter ins Boot holen

Ich empfehle Ihnen, sich nicht ausschließlich auf gute Konditionen von Ihrer Hausbank zu verlassen. Ihnen stehen mehrere Möglichkeiten und eine Vielzahl von Anbietern am Markt für Baufinanzierungen zur Verfügung, bei denen Sie ein Angebot für Ihren Immobilienkredit einholen können, als da wären:

Mit der Hausbank zum Hauskredit

Für viele die erste Anlaufstelle: Bei der Hausbank (Sei es die Volksbank, Sparkasse oder ein sonstiges Kreditinstitut) hofft man meist aufgrund einer jahrelang bestehenden Geschäftsbeziehung von besonders guten Konditionen profitieren zu können. Doch ist eine bereits lang andauernde „Beziehung“ mit der heimischen Bank kein Garant für die besten Konditionen am Markt. Hinterfrage ein potenzielles Darlehensangebot daher kritisch und vergleiche dies mit anderen Kreditinstituten.

Jedoch für besonders komplizierte Finanzierungen kann die Hausbank sich in manchen Fällen als besonders attraktiv herausstellen. Insbesondere wenn Sie planen ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen oder sich in einem in der Probezeit befindlichen Beschäftigungsverhältnis befinden: Die Hausbank kennt Sie, Ihre Zahlungsmoral sowie Bonität und kann diese Kenntnisse wohlwollend bei einer Angebots- und Kreditvergabe geltend machen.

Vermittler für Baufinanzierungen – Meist sehr vielfältig

Wo Banken und Bausparkassen nur ihre eigenen Produkte anbieten können, dort trumpft ein Vermittler für Baugeld auf.

Ein Vermittler für Baugeld (auch Baufinanzierungsberater genannt) kann aus einer Vielzahl von potenziellen Kreditgebern auswählen und mit Ihnen gemeinsam eine für Sie passende Baufinanzierung „schneidern“, ohne dabei ausschließlich auf die Angebote einer einzigen Bank angewiesen zu sein. Ihre Hausbank oder andere Banken bieten Ihnen keine Zinsbindung mit einer Dauer von mehr als 20 Jahren an? Bei einem Baufinanzierungsberater werden Sie mit Sicherheit fündig.

Vermittler arbeiten mit einem deutschlandweit operierenden Netzwerk zusammen und nutzen Datenbanken, um auf die Kreditangebote aller in Frage kommenden Banken zugreifen zu können. Darunter kann sich übrigens auch Ihre Hausbank befinden. Der Vergleich von Angeboten zu Ihrer Baufinanzierung gestaltet sich mit einem Vermittler also in der Regel am unkompliziertesten, da Sie nicht selbst jede potenzielle Bank anfragen müssen, sondern diese Tätigkeit der Vermittler für Sie übernimmt. Das spart Zeit, Nerven und in der Regel auch bares Geld.

Vergleichsportale für Immobilienkredite

Die bekannten Vergleichsportale ermöglichen einen Vergleich von Angeboten für eine Baufinanzierung auch im Internet. Oftmals können Sie auf den jeweiligen Portalen ihren Finanzierungswunsch direkt eingeben und es werden Ihnen Kreditkonditionen als Ergebnis Ihrer Recherche ausgegeben. Es gilt jedoch zu beachten, dass es sich bei den dort angegebenen Zinssätzen um den „Bestfall“ handelt. Beispielsweise wird bei den in Vergleichportalen getätigten Zinsangeboten davon ausgegangen, dass ein Eigenkapitaleinsatz von 50,00 % des Kaufpreises geleistet wird. Auch Besonderheiten, wie der Bezug von Elterngeld oder eine befristete Anstellung, bleiben unberücksichtigt. Die konkrete Machbarkeit der dargebotenen Zinssätze wurde also noch nicht geprüft.

Sollzins- und Effektivzinssatz berücksichtigen

Alle Anbieter von Finanzierungen für ihre Immobilie sind dazu verpflichtet, neben dem Sollzinssatz auch den sogenannten Effektivzinssatz anzugeben. So ist bei jedem Angebot für eine Immobilienfinanzierung zur Beurteilung dieser ein Blick auf den Soll- und Effektivzinssatz wichtig. Doch was hat es überhaupt mit dem Soll- und Effektivzinssatz auf sich?

Vergleichen über den Sollzinssatz

Der Sollzinssatz ist einer von vielen wichtigen Parametern, den Sie für einen soliden Vergleich von Angeboten zu deinem Immobiliendarlehen begutachten sollten.

Der Sollzinssatz (auch Nominalzinssatz genannt) stellt dar, wie viel an Zinskosten für die reine Inanspruchnahme ihres Immobilienkredites anfallen. Aus dem Sollzinssatz ergibt sich in Kombination mit dem Tilgungssatz und dem Kapital aus Ihrer Baufinanzierung außerdem Ihre Darlehensrate. Sie können also mit Hilfe dieser drei genannten Komponenten unter anderem Ihre Darlehensrate bestimmen:

Darlehensbetrag x (Sollzinssatz + Tilgungssatz) = Darlehensrate 

Teilen Sie diesen Betrag noch durch 12, so erhalten Sie Ihre monatliche Darlehensrate. Beachten Sie bitte, dass diese Formel nur bei dem Annuitätendarlehen anwendbar ist. Bei einem Bauspardarlehen beispielsweise funktioniert die Rückzahlung Ihres Immobilienkredites grundlegend anders.

Wenden Sie diese Formel bei Ihnen vorliegenden Angeboten an, so können Sie die Kalkulation ihrer Darlehensrate händisch kontrollieren.

Der Sollzinssatz berücksichtigt jedoch nicht solche Kosten, die in Zusammenhang mit der Aufnahme des Darlehens stehen. Nicht berücksichtigt sind beispielsweise Posten für den Abschluss eines zwingend erforderlichen Bausparvertrages. Solche Positionen werden im Effektivzinssatz berücksichtigt.

Vergleichen mit Hilfe des Effektivzinssatzes

Wenn Sie die Angebote zum Baugeld vergleichen, so werden Sie mit dem Effektivzinssatz (auch effektiver Jahreszins genannt) in Berührung kommen. Dieser muss bei jedem Angebot von allen Kreditinstituten und auch Vermittlern ausgewiesen werden. Doch wofür wird überhaupt eine weitere Angabe neben dem schon vorhandenen Sollzinssatz ausgegeben?

Der Effektivzinssatz soll Ihnen als Verbraucher helfen, Kreditangebote besser vergleichen zu können. Der Effektivzinssatz stellt zum einen die reinen Zinskosten zur Inanspruchnahme der Immobilienfinanzierung dar. Darüber hinaus sollen mit der Angabe des Effektivzinssatzes auch Kosten dargestellt werden, die unmittelbar und zwingend mit dem Abschluss und der Rückzahlung eines Baukredites in Zusammenhang stehen. Da bei der Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes also mehr Variablen einfließen, fällt dieser zwangsläufig immer höher als der Sollzinssatz aus.

Zur Berechnung des effektiven Jahreszinses werden mitunter folgende Posten berücksichtigt:

• Vermittlungsgebühren
• Bereitstellungsprovisionen
• Kontoführungsgebühren
• Abschlussgebühren für einen Bausparvertrag
• Versicherungsprämien, beispielsweise für eine Lebensversicherung, die Bedingung für die Darlehensvergabe ist

Die Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes wird dabei meist mit Hilfe der sogenannten Uniform-Methode realisiert. Die Formel zur Berechnung lautet folgendermaßen:

(Kreditkosten / Nettodarlehensbetrag) x (12 / (Kreditlaufzeit in Monaten + 1)) x 100 

Insbesondere bei einem Tilgungsaussetzungs- oder Bauspardarlehen sollte besonders auf die Höhe des effektiven Jahreszinssatzes geachtet werden. Allein aufgrund der anfallenden Abschlussgebühr eines Bausparvertrages wird die Differenz zwischen Soll- und Effektivzinssatz hier besonders hoch ausfallen.