Das Nachrangdarlehen – Baufinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital

Neben der oft schwierigen und nervenaufreibenden Suche nach einer passenden Immobilie ist es nach meiner Erfahrung die größte Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände: die Beschaffung des notwendigen Eigenkapitals.
Im Folgenden möchte ich Ihnen die Möglichkeit des (gegebenenfalls teilweisen) Eigenkapitalausgleichs durch ein sogenanntes Nachrangdarlehen vorstellen und erläutern, wie Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital realisieren können.

Was ist ein Nachrangdarlehen?

Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, das im Grundbuch der Immobilie nachrangig besichert wird. Das bedeutet: Eine Bank steht im Grundbuch an erster Stelle, während die Bank, die das Nachrangdarlehen vergibt, an zweiter Rangstelle eingetragen ist.

Für die Bank des Nachrangdarlehens besteht damit ein höheres Kreditrisiko, da sie im Falle eines Kreditausfalls und einer möglichen Zwangsversteigerung der Immobilie erst dann Geld erhält, wenn die Forderungen der erstrangig eingetragenen Banken vollständig bedient wurden.

In manchen Fällen verzichten Banken, die Nachrangdarlehen vergeben, auf eine Grundbucheintragung. Dafür wird jedoch häufig ein Zinsaufschlag erhoben, um das höhere Risiko auszugleichen.

Welche Vorteile bietet ein Nachrangdarlehen?

Ein Nachrangdarlehen kann für unterschiedliche Zwecke genutzt werden. In der Baufinanzierung dient es vor allem als Ersatz oder Ergänzung von Eigenkapital. Typische Einsatzbereiche sind:

• Finanzierung der Kaufnebenkosten
• Modernisierungen oder Renovierungen
• in Einzelfällen: Finanzierung von Mobiliar (bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Kreditbetrags)
• Teilfinanzierung des Immobilienkaufpreises, um die Konditionen des Hauptkredits zu verbessern

So lässt sich das Nachrangdarlehen flexibel als Zusatzbaustein innerhalb der Immobilienfinanzierung einsetzen.

Wann ist der Einsatz eines Nachrangdarlehens sinnvoll?

Kurz gesagt: Überall dort, wo der Hauptkreditgeber nicht bereit ist, bestimmte Posten – etwa Kaufnebenkosten oder Modernisierungen – zu finanzieren oder wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist.

Wenn kein Eigenkapital für die Kaufnebenkosten vorhanden ist, lehnen nach meiner Erfahrung rund 95 % der Banken eine Finanzierung ab. In solchen Fällen kann das Nachrangdarlehen die entscheidende Lösung sein.

Es empfiehlt sich jedoch, vorab mit der finanzierenden Bank zu klären, ob sie ein Nachrangdarlehen als ergänzenden Finanzierungsbaustein akzeptiert. Nicht alle Kreditinstitute erlauben die Kombination mit einem Nachrangdarlehen.

Konditionen eines Nachrangdarlehens

Die hohe Flexibilität eines Nachrangdarlehens hat ihren Preis: Da das Darlehen nicht erstrangig abgesichert ist, liegen die Zinsen deutlich über denen klassischer Baufinanzierungsdarlehen.

• Zinssatz: meist zwischen 4 % und 8 % p. a.
• Zinsbindung: 5 bis 10 Jahre
• Laufzeit: häufig 15 bis 20 Jahre (dadurch niedrige Monatsraten)
• Vorzeitige Rückzahlung: möglich; meist mit einer Gebühr von ca. 1 % des abgelösten Betrags (z. B. 500 € bei 50.000 € Restschuld)
• Kreditbetrag: in der Regel bis 50.000 €, vereinzelt bis 70.000 €

Darüber hinaus ist die Bonität entscheidend für die Konditionen. Bestehende Konsumkredite oder Leasingverträge müssen bei der Kreditprüfung berücksichtigt werden.

Wie erhalten Sie ein Nachrangdarlehen?

In der Regel erfolgt die Beantragung eines Nachrangdarlehens gemeinsam mit der Immobilienfinanzierung – über Ihren Baufinanzierungsberater oder die vermittelnde Bank.

Der Antrag wird parallel mit dem Hauptkredit und ggf. mit Förderdarlehen gestellt. Ihr Berater koordiniert die Kreditprüfung und wartet die Entscheidung aller beteiligten Institute ab (Hauptbank, Förderbank, Bank des Nachrangdarlehens).

Das Nachrangdarlehen lässt sich in der Regel mit jeder gängigen Darlehensform – etwa Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen – kombinieren.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eine sehr gute Bonität zwingend erforderlich. Der zusätzliche Kredit in Form des Nachrangdarlehens muss dauerhaft tragbar sein.

Daher stellen Banken hier etwas höhere Anforderungen als bei gewöhnlichen Konsumkrediten. Bestehende Privatkredite (z. B. KFZ- oder 0 %-Finanzierungen) schließen eine Vergabe nicht aus, können aber unter Umständen umgeschuldet werden, falls die Haushaltsrechnung zu knapp ausfällt.

Fazit zum Nachrangdarlehen

Ein Nachrangdarlehen bietet eine gute Möglichkeit, eine Baufinanzierung auch mit geringem oder ohne Eigenkapital zu realisieren.

Es schließt Finanzierungslücken, wenn der Hauptfinanzierer bestimmte Posten – etwa Kaufnebenkosten, Modernisierungen oder Renovierungen – nicht abdecken möchte.

Sprechen Sie in jedem Fall mit Ihrem Baufinanzierungsberater oder Ihrer Bank, um zu klären, ob ein Nachrangdarlehen in Ihrer Situation sinnvoll ist – unter Berücksichtigung Ihrer Bonität und der jeweiligen Bankvorgaben.

Haben Sie Fragen zum Nachrangdarlehen?
Dann nehmen Sie gern Kontakt auf – ich berate Sie individuell und unabhängig zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten.