Die passende Immobilie finden und auswählen
Nachdem das mögliche Finanzierungsvolumen entweder allein oder mithilfe eines Baufi-Go-Experten festgelegt wurde, stellt sich die Frage: Wie soll meine Traum-Immobilie aussehen? Einerseits soll das Eigenheim den eigenen Ansprüchen und Wünschen entsprechen. Wie viel Wohnfläche benötige ich unter Berücksichtigung meiner persönlichen Lebensplanung? Hätte ich gern viel Garten und Land zur freien Entfaltung als Hobbygärtner, oder genügt mir auch ein Balkon? Fragen wie diese sollten gut durchdacht sein, denn: Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition,sowohl in finanzieller als auch in persönlicher Hinsicht.
So individuell wie der Mensch, so individuell auch der Anspruch an die eigenen vier Wände. Dabei stellt sich ebenso die Frage: Möchte ich einen Neubau beziehen oder lieber eine bereits vorhandene, eine Bestandsimmobilie erwerben?
Was ist eine Bestandsimmobilie und was ein Neubau?
Wann spricht man überhaupt von einer Bestandsimmobilie und wann von einem Neubau?
Eine Bestandsimmobilie ist eine Immobilie (also Haus, Eigentumswohnung etc.), die bereits errichtet und bewohnt worden ist. Also: Das von Ihnen zu erwerbende Objekt hat bereits einen Vorbesitzer, und jemand anders hat das Haus/die Wohnung vor Ihnen bewohnt. Sie erwerben eine Bestandsimmobilie.
Von einem Neubau hingegen spricht man, wenn ein Objekt erworben wird, das erstmalig nach Errichtung des Objektsvon Ihnen oder einem Mieter (beispielsweise bei einer Kapitalanlage) bezogen wird.
Die Bestandsimmobilie
Was spricht für den Kauf einer bereits vorhandenen Immobilie? Die Vorteile seien im Folgenden ausgeführt.
Vorteile des Erwerbs einer Bestandsimmobilie
Nachrüstbarkeit
Sollte das zu erwerbende Objekt älteren Ursprungs sein, so lässt sich mit zinsgünstigen Förderdarlehen der KfW-Bankengruppe in der Regel ein mit den meisten Neubauprojekten energetisch gleichwertiger Standard erreichen. Heizungsanlage, Dachisolierung und allgemeine Dämmungseigenschaften lassen sich oftmals gut nachrüsten. Unter Berücksichtigung des Preisaspekts kommt es unter Umständen zu einem Preisvorteil für Käufer einer Bestandsimmobilie im Vergleich zu einem Neubau — die korrekte Kalkulation dabei natürlich vorausgesetzt.
Sollte das zu erwerbende Objekt älteren Ursprungs sein, so lässt sich mit zinsgünstigen Förderdarlehen der KfW-Bankengruppe in der Regel ein mit den meisten Neubauprojekten energetisch gleichwertiger Standard erreichen. Heizungsanlage, Dachisolierung und allgemeine Dämmungseigenschaften lassen sich oftmals gut nachrüsten. Unter Berücksichtigung des Preisaspekts kommt es unter Umständen zu einem Preisvorteil für Käufer einer Bestandsimmobilie im Vergleich zu einem Neubau — die korrekte Kalkulation dabei natürlich vorausgesetzt.
Schnelle Verfügbarkeit
Vorausgesetzt es sind keine vollumfänglichen Sanierungsmaßnahmen erforderlich, so vergehen vom Kauf bis zum Einzug in das Eigenheim in der Regel drei bis sechs Wochen, in Einzelfällen kann es gar schneller, jedoch auch länger dauern. In jedem Fall findet der Einzug in die eigenen vier Wände deutlich früher als bei einem Neubauvorhaben statt.
Nachteile einer Bestandsimmobilie
Gestaltungsspielraum
Wer ein bestehendes Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht viele Möglichkeiten bei der Gestaltung des Wohnraums haben — Renovierung und Einrichtungsoptionen ausgenommen. Raumaufteilung und Grundrissgestaltung sind abgeschlossen. Zwar können diese bei vielen Objekten auch noch nachträglich geringfügig modifiziert werden, jedoch ist dies zum einen mit Aufwand und zum anderen mit weiteren Kosten verbunden. Darüber hinaus müsste die Statik des Gebäudes bei Maßnahmen dieser Art natürlich berücksichtigt werden.
Verborgenes und Baumängel
Die durchschnittliche Lebensdauer einer Immobilie wird von bewertenden Banken normalerweise mit einer Dauer von 75 bis 100 Jahrenangegeben. Modernisierungen verlängern dabei die sogenannte Restnutzungsdauer eines Objekts. Je nach Alter des zu erwerbenden Objekts ist es daher dringend zu empfehlen, die Bausubstanz und die einzelnen Räume des Traumhauses gründlich von einem Immobiliensachverständigen begutachten zu lassen. Feuchte Keller, marode Elektrik oder Schimmelsporen: Die nachträgliche Beseitigung solcher Baumängel kann schnell mehrere Zehntausend Euro kosten und den Traum vom Eigenheim zum Albtraum werden lassen.
Sanierung und Modernisierung
Hohe Decken, stilvolles Ambiente, schöne Altbautüren: Wer sich für ein altes Objekt entscheidet, sollte sich auch im Klaren darüber sein, dass vollumfängliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sein können. Darüber hinaus empfiehlt es sich, ein besonderes Augenmerk auf Objekte mit Denkmalschutz zu legen: Dieser Status kann zu starken Einschränkungen in den Gestaltungsmöglichkeiten des Eigenheims führen.
Der Neubau
Die Nachteile der Bestandsimmobilie stellen gleichzeitig die Vorteile des Neubauvorhabens dar und umgekehrt. Im Detail widmen wir uns nun dem Neubauvorhaben.
Vorteile beim Neubau einer Immobilie
Maß an Individualität
Wer selbst baut, hat maximalen Gestaltungsspielraum hinsichtlich der Grundrissgestaltung und Raumaufteilung. Die Einflussnahme auf alle anderen am Bau beteiligten Gewerke ist ebenfalls gegeben. Ein zweites oder gar drittes Bad? Separates Gästezimmer sowie Büro? Beim eigenen Bauprojekt sind der Realisierung der eigenen Vorstellungen kaum Grenzen gesetzt.
Technischer Standard
Ob vorausgeplante Netzwerkverkabelung im gesamten Haus, moderne Fußbodenheizung, elektrische Rollläden, klimatisierter Wohnraum oder energieeffiziente Heizungs- und Fotovoltaikanlage:Sämtliche Gewerke werden bei Neubauvorhaben in der Regel nach aktuellen und modernen Standards errichtet. Wer also neu baut oder einen Neubau kauft, genießt nicht nur den Vorzug, Erstbezieher der Immobilie zu sein, sondern auch auf dem Stand aktueller Technik und Standards zu wohnen.
Bausubstanz und Effizienz
Moderne Baustoffe erleichtern es einen hohen, energetischen Wirkungsgrad bei Heizungsanlagen zu erreichen und tragen zudem zum individuellen Wohlfühlfaktor bei. Der Staat unterstützt energieeffiziente Baumaßnahmen unter anderem mit Förderdarlehen der KfW-Bank.
Nachteile des Neubaus
Planungsaufwand und Zeit
Dem Einzug in das eigens errichtete Eigenheim geht eine lange und mitunter auch stressige Planungsphase voraus. Während dieser muss eine Vielzahl grundsätzlicher Fragen geklärt werden. Dabei ist es vorerst unerheblich, ob der Bau mittels Einzelgewerkvergabe und unter Zuhilfenahme eines Architekten oder pauschal über einen für das Projekt zuständigen Bauträger abgewickelt wird. Das Höchstmaß an Individualität hat nämlich seinen Preis: Die eigenen Wünsche und Vorstellungen müssen bis ins kleinste Detail mit dem zuständigen Architekten und/oder Bauträger besprochen und bei der Planung der Bauphase berücksichtigt werden. Darüber hinaus sind auch die Belange der für den Bau zuständigen Behörden, unter anderem der Baubehörde, Rechnung zu tragen. Die übliche Bauzeit beträgt neun bis zwölf Monate, hinzu kommen häufig Verzögerungen. Dies führt dazu, dass von den ersten Gesprächen bis zum Einzug in die Immobilie allen Beteiligten viel Geduld abverlangt wird.
Kostenaufwand
Neu zu bauen ist kostenintensiv: Wer den Traum von der eigenen Immobilie wahr werden lassen möchte, muss dafür meist höhere Kosten einplanen, als dies bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie der Fall ist. Pauschalisiert und grob kalkuliert: Preise von mehr als 2.500,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei einem Neubauprojekt stellen keine Ausnahme dar. Es kann jedoch auch noch deutlich kostenintensiver werden. Individualität hat somit ihren Preis. Daher ist anzuraten, das Budget für die Baufinanzierung nicht vollends auszureizen, falls während der Baumaßnahmen unvorhergesehene Posten hinzukommen. Idealerweise verfügen Sie über einen Puffer aus Eigenkapital, oder die finanzierende Bank sichert vorab zusätzliches Kapital für den Fall einer erforderlichen Nachfinanzierung zu.
Und was ist womöglich nun die „bessere“ Wahl?
Welcher Weg in die eigenen vier Wände der bessere ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Ob man eine Immobilie neu bauen und erstmalig beziehen möchte oder sich dafür entscheidet, ein bereits vorhandenes Objekt zu kaufen, hängt von den eigenen Wünschen und Anforderungen und natürlich auch vom finanziellen Budget ab. Deshalb muss diese Entscheidung individuell getroffen werden.
