Wenn Sie eine Immobilie bauen, kaufen oder modernisieren möchten, möchten Sie selbstverständlich die bestmöglichen und günstigsten Konditionen für Ihre Baufinanzierung erhalten. In der Regel hängen die Konditionen, die Ihnen Ihre Bank anbietet, vom Verhältnis zwischen Eigenkapitaleinsatz und dem Wert der Immobilie ab.
Wie viel Eigenkapital Sie bei Ihrer Baufinanzierung einsetzen sollten und welche alternativen Möglichkeiten es zur Verbesserung des Darlehenszinses gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Formen des Eigenkapitaleinsatzes

Eigenkapital kann in einer Baufinanzierung auf unterschiedliche Weise eingebracht werden. Die gängigsten Formen sind:

Kontoguthaben
Die klassischste und bekannteste Form der Eigenkapitalquelle. Guthaben aus Ihrem Giro- oder Sparkonto kann für einen Teil des Kaufpreises oder für Modernisierungen genutzt werden, um die Eigenkapitalquote zu verbessern.

Bausparguthaben
Guthaben aus einem bestehenden Bausparvertrag können Sie für den Eigenkapitaleinsatz verwenden. Idealerweise lassen Sie den Bausparvertrag danach ruhen, anstatt ihn vollständig aufzulösen.

Aktien, Fonds und sonstige Wertpapiere
Früher war es üblich, Wertpapiere an den Kreditgeber abzutreten, um die Kreditsicherheit zu erhöhen. Heute werden Wertpapiere in der Regel verkauft, um den Erlös als Eigenkapital einzubringen. Eine Abtretung als Sicherheit akzeptieren nur noch wenige Kreditinstitute.

Eigenkapital aus Objektverkauf
Wenn Sie über weiteres Immobilienvermögen verfügen und den Verkauf einer Immobilie planen, können Sie den Verkaufserlös teilweise als Eigenkapital in Ihre neue Baufinanzierung einfließen lassen. Wichtig ist dabei die zeitliche Planung: Wann wird der Verkauf abgewickelt, und wann steht das Kapital zur Verfügung?
Die meisten Kreditinstitute bieten hierfür eine sogenannte Zwischenfinanzierung an. Diese überbrückt den Zeitraum, bis der Verkaufserlös verfügbar ist. Nach Abschluss des Verkaufs wird die Zwischenfinanzierung zurückgezahlt. Alternativ lässt sich fehlendes Eigenkapital auch durch ein Nachrangdarlehen ergänzen.

Alternativen zum Einsatz von Eigenkapital

Wenn Sie nur wenig oder gar kein Eigenkapital besitzen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, der Bank zusätzliche Sicherheiten zu bieten.

Weitere Immobilien als Zusatzsicherheit
Besitzen Sie oder Ihre Angehörigen eine Immobilie, kann diese eventuell als Zusatzsicherheit dienen. Das Objekt wird mit einer Grundschuld belastet, deren Höhe vom Immobilienwert und dem benötigten Sicherheitenumfang abhängt.
Beachten Sie jedoch: Sollte Ihre Baufinanzierung notleidend werden, kann die Bank die Zusatzsicherheit verwerten – schlimmstenfalls durch eine Zwangsversteigerung.

Das Nachrangdarlehen
Auch ohne Eigenkapital kann eine Finanzierung durch ein Nachrangdarlehen möglich sein, sofern die Bank zustimmt. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem separaten Beitrag zum Thema „Nachrangdarlehen“.

Eigenleistung (Muskelhypothek)
Eigenleistungen gelten zwar nicht als klassisches Eigenkapital, verbessern jedoch ebenfalls die Konditionen Ihrer Baufinanzierung. Sie umfassen die Arbeitsleistung, die Sie selbst in Ihr Bau- oder Modernisierungsprojekt einbringen.
Der Wert Ihrer Eigenleistung ergibt sich aus der geschätzten Arbeitszeit multipliziert mit dem üblichen Stundensatz eines Facharbeiters.
Beispiel:

• Gewerk: Rohbau
• Arbeitszeit: 240 Stunden
• Stundensatz: 60 €
  → Eigenleistung im Gegenwert von 14.400 €

Nicht alle Banken erkennen Eigenleistungen in voller Höhe an. Häufig wird nur etwa 50 % des angegebenen Werts berücksichtigt. Zudem können Eigenleistungen nicht für Nebenkosten oder als auszahlbares Kapital verwendet werden.

(Nachrangig besicherte) Förderdarlehen
Nachrangig besicherte Förderdarlehen können Ihre Baufinanzierung besonders zinsgünstig gestalten. Sie werden im Grundbuch hinter dem Hauptkreditgeber eingetragen und mindern dadurch dessen Risiko – was wiederum Ihre Zinskonditionen verbessert.
Ein Beispiel hierfür ist das IB.SH Immokonstant 24 Darlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein.
KfW-Darlehen werden in der Regel nicht nachrangig besichert, es sei denn, eine Landesförderbank bietet ein entsprechendes Modell an.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einbringen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Baufinanzierung. Mehr Eigenkapital bedeutet weniger Kreditrisiko für die Bank – und somit bessere Konditionen.

In der Praxis sind Konditionsvorteile meist bis zu einem Eigenkapitaleinsatz von etwa 50 % des Kaufpreises spürbar. Darüber hinaus verbessern sich die Zinsen nur noch geringfügig. Dennoch bleibt ein hoher Eigenanteil sinnvoll, da Sie insgesamt weniger Kredit und damit auch weniger Zinsen zahlen.

Als Faustregel gilt:

• Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie selbst tragen.
• Ab einem Eigenkapitaleinsatz von rund 10 % des Kaufpreises verbessern sich die Konditionen spürbar.
  Das entspricht einer sogenannten 90 %-Finanzierung (90 % Fremd-, 10 % Eigenkapital).

Lassen Sie sich von Ihrer Bank am besten mehrere Finanzierungsvarianten kalkulieren, zum Beispiel:

• Angebot A: 100 % Finanzierung
• Angebot B: 90 % Finanzierung
• Angebot C: 80 % Finanzierung

So erkennen Sie, ab welchem Eigenkapitaleinsatz sich der Zinsvorteil tatsächlich lohnt.

Achten Sie darauf, dass in allen Angeboten dieselben Parameter (z. B. Darlehensrate, Sondertilgung, Förderdarlehen) berücksichtigt werden, um eine faire Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Förderdarlehen sollte bei allen Angeboten natürlich gleichgesetzt sein, damit sich eine bestmögliche Vergleichbarkeit ergibt.

Fazit

Wie Sie sehen, gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Ihre Baufinanzierung in Bezug auf die Zinskonditionen zu optimieren. Auch mit geringem oder gar keinem Eigenkapital lassen sich die Finanzierungskosten gezielt senken.

Sie verfügen über wenig Eigenkapital? Dann empfehle ich Ihnen meinen Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Dort erläutere ich, wie Sie auch ohne Eigenmittel zu einer soliden Baufinanzierung gelangen können.

Haben Sie Fragen? Dann nehmen Sie gern Kontakt auf – ich berate Sie persönlich und individuell zu Ihrer Baufinanzierung.