Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Von einer Anschlussfinanzierung spricht man, wenn ein Immobilienbesitzer eine neue Finanzierung für eine bestehende Baufinanzierung sucht. Es findet also eine Umschuldung des ursprünglichen Darlehens statt. Nicht jeder Eigentümer schließt sein Darlehen so ab, dass es bis zur vollständigen Rückzahlung läuft.
Oft bleibt nach Ablauf des sogenannten Zinsbindungszeitraums ein Restbetrag offen. Für diesen gilt es dann, eine neue Finanzierung zu finden. Dabei haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen zu einem festen Termin neu zu finanzieren – in der Regel zum Ablauftag des bisherigen Kredits.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Wer seine Baufinanzierung nicht bis zur vollständigen Rückzahlung bei einem Kreditgeber belässt, muss sich früher oder später mit dem Thema Anschlussfinanzierung befassen.
Läuft also ein Darlehen aus und bleibt eine Restschuld bestehen, haben Sie in der Regel drei Möglichkeiten, wie Sie weiter verfahren:

A: Sie haben Kapital angespart und können den offenen Kreditbetrag vollständig an die Bank überweisen – Ihr Eigenheim ist damit abbezahlt.
B: Sie unternehmen nichts – das Darlehen wird in ein variables Darlehen umgewandelt.
C: Sie informieren sich auf dem Markt über neue Angebote und suchen eine passende Anschlussfinanzierung.

Option A ist ideal, Option B hingegen selten empfehlenswert: Variable Darlehen sind in der Regel teurer, da sie mit höheren Zinssätzen belegt sind.
Für die meisten Immobilienbesitzer wird Option C – die Suche nach einer geeigneten Anschlussfinanzierung – die sinnvollste Lösung sein.

Wie Sie zu einem Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung kommen

In der Regel informiert Sie Ihre Hausbank einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung über den bevorstehenden Vertragsauslauf. Etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf erhalten Sie ein Angebot zur Anschlussfinanzierung.
Da die Hausbank selten einen Treuebonus gewährt, lohnt es sich, mehrere Angebote zu vergleichen.

Sollte Ihre Bank den Versand eines Angebots versäumen, werden Sie am besten selbst aktiv und vergleichen Sie den Markt –ich unterstütze Sie gern dabei.

• Anschlussfinanzierungen können in der Regel bis zu sechs Monate vor Ablauf des alten Darlehens abgeschlossen werden.
• Möchten Sie noch früher Planungssicherheit, ist ein Forward-Darlehen eine gute Option.
• Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie die neue Finanzierung in trockenen Tüchern haben.
• Prüfen Sie Ihre Darlehensunterlagen – dort ist das genaue Ende der Zinsbindung festgehalten.

Was Sie für gute Konditionen benötigen

Wie bei jeder Baufinanzierung ist auch bei der Anschlussfinanzierung Ihre Bonität entscheidend.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Beleihungsauslauf – das Verhältnis zwischen der Restschuld und dem aktuellen Wert der Immobilie.

Je niedriger dieser Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto besser fallen Ihre Zinskonditionen aus.

Ihr Baufinanzierungsberater oder die Bank ermittelt den Immobilienwert anhand folgender Kriterien:

• Anschrift des Objekts
• Baujahr
• Modernisierungen der letzten 15–20 Jahre
• Wohnfläche
• Vorlasten im Grundbuch

Ein einfaches Beispiel:

Objektwert: 100.000 €
Restschuld: 75.000 €
Beleihungsauslauf: 75 %

Zur ersten Einschätzung können Sie Immobilienportale nutzen – für eine genaue Bewertung stehen wir Ihnen gern zur Verfügung und erstellen auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung anhand bankeigener Bewertungssysteme.

Wie die Umschuldung abläuft

Sobald Sie sich für ein Angebot entschieden haben und alle erforderlichen Unterlagen eingereicht sind, übernimmt der neue Kreditgeber die Ablösung des alten Darlehens – direkt zwischen den beteiligten Banken.
In der Regel ist kein erneuter Notartermin nötig, da die bestehende Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übertragen wird.

Eine neue Grundbucheintragung ist nur erforderlich, wenn Sie im Zuge der Anschlussfinanzierung den Kreditbetrag erhöhen, etwa zur Finanzierung von Modernisierungen.

Anschlussfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie Ihr Darlehen bereits vor Ablauf der Zinsbindung kündigen und durch ein günstigeres ersetzen.
Nach § 489 BGB gilt: Nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung des Darlehens kann dieses mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Das bedeutet: Auch bei langen Zinsbindungen (15, 20 Jahre oder mehr) können Sie nach zehn Jahren zu einer günstigeren Bank wechseln.
Maßgeblich ist das Datum der Vollauszahlung, das Sie in der Regel aus Ihrer Bestätigung der Bank oder aus dem Kontoauszug mit der ersten Darlehensrate entnehmen können.

Diese Regelung gilt sowohl für Anschlussfinanzierungen als auch beim Kauf von Bestandsimmobilien.

Ich prüfe für Sie gern, ab wann Ihre Umschuldung rechtlich möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Fazit

In diesem Beitrag haben Sie die Grundlagen zur Anschlussfinanzierung kennengelernt.
Für individuelle Beratung und konkrete Berechnungen steheich Ihnen jederzeit zur Verfügung.

Wenn Sie sich bereits heute günstige Zinsen für eine künftige Anschlussfinanzierung sichern möchten, könnte auch ein Forward-Darlehen oder Bausparen interessant für Sie sein.