Einführung
Erbpacht erlebe ich in der Beratung regelmäßig: Sie kaufen nicht das Grundstück, sondern das Nutzungsrecht daran (Erbbaurecht) und zahlen dafür Erbbauzins. Banken bewerten Erbbaurechte anders als klassisches Eigentum – richtig eingesetzt kann Erbpacht aber Eigenkapital schonen und den Einstieg erleichtern.
Wie Banken Erbpacht bewerten
Maßgeblich sind u. a. Restlaufzeit (ideal ≥ 50 J.) sowie Erbbauzins (typisch 3–5 % p. a. des Bodenwerts).
Gut gestaltete Verträge werden meist problemlos finanziert, oft mit leicht konservativerem Beleihungsauslauf (z. B. ~80 % des Gebäudewerts).
Vorteil beim Eigenkapitaleinsatz
Sie benötigen weniger Eigenkapital, weil das Grundstück nicht gekauft wird. Auch Nebenkosten sinken – insbesondere die Grunderwerbsteuer, da sie nicht auf Haus/Grundstück anfällt, sondern auf den Kapitalwert des Erbbaurechts.
Beispielrechnung: Erbpacht vs. Grundstückskauf (Niedersachsen)
Annahmen:
- Erbpacht-Fall:
- Haus 300.000 €
- Grundstück im Erbbaurecht
- Restlaufzeit 50 Jahre.
- Angenommener Bodenwert 150.000 €
- Erbbauzins 3 % p. a. → 375 €/Monat.
- Berechnung der Grunderwerbsteuer bei einem Erbpachtgrundstück:
Monatszins 375 € → Jahreswert 4.500 € → Vervielfältiger 16,93 → Gegenleistung ≈ 76.192 € → GrESt 5 % = 3.810 €. - Kauf inkl. Grundstück: 450.000 € (Haus + Grundstück, Eigentum).
- GrESt 5 %, Notar/Grundbuch ≈ 2 %, Makler 3,57 %.
| Parameter | Erbpacht (Haus 300.000 €) | Eigentum (Haus+Grund 450.000 €) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 450.000 € |
| Erbbauzins p. a. | 4.500 € | entfällt |
| GrESt | 3.810 € (5 % von 76.192 €) | 22.500 € (5 % von 450.000 €) |
| Notar & Grundbuch (≈ 2 %) | 6.000 € | 9.000 € |
| Makler (3,57 %) | 10.710 € | 16.065 € |
| Gesamte Nebenkosten | ≈ 20.520 € | ≈ 47.565 € |
| Eigenkapital (20 % Kaufpreis) | ca. 60.000 € + NK | ca. 90.000 € + NK |
Einordnung:
Die Erbpacht spart in diesem Szenario rund 27.000 € Nebenkosten und ≈ 30.000 € Eigenkapital zu Beginn. Im Gegenzug berücksichtige ich den laufenden Erbbauzins in der Gesamtrechnung und achte auf faire Anpassungsklauseln.
Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht – korrekt erklärt
- Erbbaurecht = grundstücksgleiches Recht ⇒ GrESt fällt an.
- Bemessungsgrundlage ist allein der Kapitalwert des Erbbaurechts (Gegenleistung), nicht Haus/Grundstück.
- Berechnung: Erbbauzins (Monat) × 12 = Jahreswert → Jahreswert × Vervielfältiger (Restlaufzeit, 5,5 %) = Gegenleistung → GrESt-Satz × Gegenleistung.
- Im Beispiel: 375 € × 12 = 4.500 € → 4.500 € × 16,93 ≈ 76.192 € → 5 % = 3.810 €.
Der sogennante Vervielfältiger wird gesetzlich nach Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 9a (zu § 13) festgelegt und ist unter anderem unter folgendem Link abrufbar: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_9a.html
Sonstige Tipps und Infos zum Erbbaurecht
Langfristige Kosten & Planbarkeit
Die Kreditlaufzeit sollte unter der Restlaufzeit des Erbbaurechts liegen; Die meisten Banken verlangen, dass das Darlehen bei einem Erbpachtgrundstück 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtvertrages kalkulatorisch vollständig getilgt ist. Kalkulatorisch bedeutet hier: unabhängig von der vereinbaren Zinsbindung – die kalkulatorische Laufzeit auf Basis der anfänlgichen Tilgung und des vereinbarten Sollzinssatzes ist somit ausschlaggebend.
Steuerliches
Bei Vermietung kann der Erbbauzins als Werbungskosten wirken. Bei Eigennutzung entfällt das – der Vorteil bleibt der geringere EK-Bedarf. Im Zweifel wenden Sie sich zu diesem Thema aber in jedem Fall an den Steuerberater Ihres Vertrauens (dieser Aspekt soll keine verbindliche, steuerliche Beratung darstellen).
Wann sich Erbpacht lohnt
- wenn Eigenkapital-Schonung wichtig ist
- der Erbbauzins bei < 4 % liegt
- wenn die Laufzeit des Erbbaurechts ≥ 60 Jahre beträgt
- teure Bodenpreise in gefragter Lage vorherrschen
Risiken im Blick
- Kurze Laufzeit (< 40 J.),
- steigende Erbbauzinsen,
- Zustimmungspflichten (Umbau/Verkauf),
- Heimfallregelungen – alles Punkte, die ich vorab prüfe.
Erbbaurechtgeber
Beachten Sie in jedem Fall: der Grundstückeigentümer beim Erbpachtgrundstück sollte in jedem Fall entweder ein kirchlicher Träger sein oder eine Stadt/Gemeinde/Bund. Handelt es sich bei dem Erbpachtgeber um eine Privatperson, so ist die Finanzierung in der Regel deutlich schlechter bei den meisten Banken darstellbar.
Ablauf des Erbbaurechtvertrages – Was passiert mit dem Haus?
Möglicherweise werden Sie sich in der Zukunft nicht mit dem Erbbaurechtgeber einig oder Sie verzichten auf eine Verlängerung des Erbbaurechts. Das auf dem Grundstück befindliche Objekt, welches Sie womöglich gebaut, oder aber renoviert, modernisiert haben, wird aber nicht „kostenfrei“ zum Eigentum des Grundstückeigentümers. Sie erhalten in der Regel 2/3 des Zeitwerts des Gebäudes. Der Zeitwert ist hierbei der Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Ablauf des Erbbaurechts.
Fazit
Erbpacht ist eine ernstzunehmende Alternative: weniger Eigenkapital am Start, niedrigere Nebenkosten – bei klugem Vertrag und sauberer Planung. Beachten Sie allerdings die Komplexität zu diesem „Objekttypus“ – Ich helfe Ihnen gerne bei der Planung und den Schritten beim Kauf eines Erbpachtgrundstückes.
