Einführung zur Baufinanzierung
Einleitung
Die Baufinanzierung: Auch Immobilienfinanzierung, Baukredit oder anders genannt. Für viele Menschen wohl einer der größten und bedeutsamsten Schritte in ihrem Leben ist der Kauf der eigenen Immobilie. Damit Sie für Ihr Vorhaben und Ihre Baufinanzierung bestmöglich vorbereitet sind, erfahren Sie in diesem Artikel, was Sie auf dem Weg in die eigenen vier Wände erwartet.
Was Sie als Leser erwartet
Wir werden damit beginnen, einige Begriffe der Baufinanzierung zu erklären. Anschließend geht es um die Kalkulation: Wie Sie ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können und welche Posten Sie auf Ihrem Zettel haben sollten. Darauf beschäftigen wir uns mit der Immobiliensuche, gefolgt von der Suche nach der passenden Finanzierung. Wir werden außerdem ein wenig Einblick in die Arbeit bei kreditgebenden Banken gewähren und erklären, was erforderlich ist, um eine positive Kreditentscheidung für Ihre Baufinanzierung herbeizuführen. Zu guter Letzt behandeln wir das Thema Auszahlung und setzen uns mit der Bildung von Rücklagen sowie der Minimierung von Risiken, die bei einer Baufinanzierung auftreten können, auseinander.
Zweck dieses Artikels
Mit diesem Artikel sollen Sie bestmöglich auf sämtliche Stationen der Baufinanzierung vorbereitet werden.
An wen sich dieser Artikel richtet
Dieser Artikel richtet sich an all diejenigen, welche sich besonders umfangreich über die Baufinanzierung und der damit einhergehenden Themen informieren möchten. Primär werden Eigennutzer von Immobilien mit den folgenden Zeilen adressiert.
Was ist eine Baufinanzierung?
Damit Sie in Erfahrung bringen, wie die genaue Definition einer Baufinanzierung lautet, werden wir im Folgenden ein wenig zum Begriff an sich klären.
Der Definition des Begriffs „Baufinanzierung“
Als Baufinanzierung bezeichnet man grundsätzlich die Anschaffung einer Immobilie mit Hilfe eines Kredits. Unter dem Begriff Baufinanzierung fällt gegenwärtig jedoch auch beispielsweise die Modernisierung einer Immobilie, die Sanierung oder auch die Weiterführung einer bestehenden Finanzierung, die Anschlussfinanzierung.
Gekürzt und vereinfacht ausgedrückt:
Der Begriff Baufinanzierung wird für sämtliche Vorgänge bezüglich eines Finanzierungsvorhabens mit Bezug auf eine Immobilie genutzt.
Alternative Bezeichnungen für eine Baufinanzierung
Die folgenden, geläufigsten Begriffe werden oft als Synonyme für den Themenbereich der Baufinanzierung verwendet:
- Immobiliendarlehen
- Immobilienkredit
- Baugeld
- Baukredit
- Hypothekenkredit
- Hypothekendarlehen
- Hypothek
Mögliche Vorhaben bei einer Baufinanzierung
Wie eingangs erwähnt, wird die Bezeichnung Baufinanzierung für eine Vielzahl von Vorhaben mit Bezug auf die Finanzierung dessen genutzt. Die Baufinanzierung kommt bei folgenden Projekten in Frage:
Kauf einer Bestandsimmobilie
Eine Bestandsimmobilie ist ein Objekt, bei dem es sich um eine Immobilie handelt, die weder erstmals bezogen, noch neu errichtet wurde. Kurzum: Eine Immobilie, die „gebraucht“ ist.
Kauf eines Neubaus vom Bauträger
Bei dem Kauf vom Bauträger handelt es sich um ein sogenanntes Neubauvorhaben. Es wird also eine neu errichtete Immobilie direkt über einen Bauträger erworben und erstmalig bezogen. In der Regel ist der Kauf eines Neubaus vom Bauträger eine der simpleren Methoden, ein neues Gebäude zu errichten und zu erstehen.
Eigenes Bauvorhaben
Bei dem eigenen Bauvorhaben wird ein Objekt unter Zuhilfenahme eines Architekten neu errichtet. Diese Art des Neubaus setzt eine gute Vorbereitung und Planung voraus. Daher bietet sich diese Methode zur Errichtung einer neuen Immobilie besonders für Menschen an, die gerne eigenhändig planen und dabei bereit sind, einen größeren Planungsaufwand in Kauf zu nehmen.
Anschlussfinanzierung
Von einer Anschlussfinanzierung spricht man, wenn ein Darlehensnehmer ein neues Darlehen für seine „Altfinanzierung“ benötigt. Dieser Umstand tritt beispielsweise dann ein, wenn eine Baufinanzierung ursprünglich für einen kurzen Zeitraum abgeschlossen wurde und nach Ende der Laufzeit dieser Baufinanzierung eine Restschuld an Kredit übrig bleibt. Diese Restschuld wird dann mit Hilfe der Anschlussfinanzierung weiterfinanziert.
Modernisieren
Bei einer Modernisierung wird ein bestehendes Objekt überarbeitet und in der Regel „auf den aktuellen Stand der Technik und Möglichkeiten“ gebracht. Dabei kann es sich beispielsweise um die Erneuerung der Heizungsanlage, der Dämmung der Außenfassade oder aber auch um eine Änderung an der Grundrissgestaltung handeln.
Forwarddarlehen
Das Forwarddarlehen kann als „modifizierte Version“ der Anschlussfinanzierung bezeichnet werden. Im Grunde dient das Forwarddarlehen dem gleichen Zweck wie die Anschlussfinanzierung. Jedoch lässt sich ein Forwarddarlehen bereits sehr frühzeitig abschließen. Somit können die gegenwärtigen Zinsen für Baugeld bereits heute bis zu fünf Jahre im Voraus festgelegt und gesichert werden.
Gründe für und gegen den Erwerb von Immobilien
Für den Erwerb einer Immobilie sprechen eine Vielzahl von Gründen. Die wichtigsten davon seien in diesem Abschnitt aufgeführt.
Stabilität
Der Besitz einer Immobilie verspricht das Gefühl „angekommen“ zu sein und sorgt für Stabilität im Leben. Man baut sich ein „Nest“.
Vermögensbildung
Wird ein Haus finanziert und abbezahlt, bildet sich Vermögen in Form einer schuldenfreien Immobilie.
Altersvorsorge
Wer jetzt sein Eigenheim finanziert und bis zur Rente abgezahlt hat, macht sich unabhängig von etwaigen Mieterhöhungen durch den Vermieter und verschafft sich bei Renteneintritt einen größeren, finanziellen Spielraum.
Nachteile des Erwerbs von Immobilien
Werthaltigkeit
Der Wert einer Immobilie hängt stark von der Substanz, dem Objektalter und dem Zustand ab. Daher ist es erforderlich, regelmäßig in die Modernisierung einer Immobilie zu investieren, um die Werthaltigkeit dieser zu sichern. Diese Kosten fallen bei einem Mietverhältnis für den Mieter nicht an.
Kapitalbindung
Das Kapital, welches in die Rückzahlung der Immobilie fließt, wird gebundenes Kapital genannt. Denn: Es handelt sich bei einer abbezahlten Immobilie zwar um einen Vermögenswert. Unkompliziert abrufen und reinvestieren lässt sich dieser jedoch nur bei Verkauf des Objektes. Das Kapital ist in der Immobilie gebunden.
Kosten
Auch wenn die Darlehenszinsen derzeit niedrig sind: Die Preise für Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren stetig verteuert. Abgesehen davon, dass Baugeld günstig zu bekommen ist, sollte bedacht werden, dass Kapital zwar günstig erhältlich ist, doch hohe Immobilienpreise nicht selten einen Zinsvorteil egalisieren.
Kalkulation, Budget & Risikoabwägung bei dem Immobilienkredit
Die Baufinanzierung sollte wohl kalkuliert sein. In diesem Abschnitt behandeln wir Kalkulation, die Bestimmung des Finanzierungsbudgets und gehen auf die Risiken einer Baufinanzierung und Minimierung dieser ein.
Den Immobilienkredit für die Zukunft planen – Finanziell und familiär
Bei einer Baufinanzierung ist es erforderlich, sich Gedanken über die gegenwärtige und zukünftige finanzielle sowie familiäre Situation zu machen.
Familienplanung
Ist Ihre Familienplanung schon abgeschlossen? Oder haben Sie hierzu noch gar keine konkreten Pläne? In jedem Fall sollten Sie das Thema Familienplanung bei der Aufstellung einer Finanzierung im Hinterkopf behalten. Dies sowohl in Bezug auf die Eigenschaften des zukünftigen Eigenheims als auch auf die finanziellen Verpflichtungen, die sich ergeben können, sollten Sie Nachwuchs planen.
Berufliche Perspektive
Jedes Kreditinstitut setzt ein solides Beschäftigungsverhältnis für die Kreditvergabe zwingend voraus. Auch Sie selbst sollten sich Gedanken zu Ihrer beruflichen Perspektive machen. Sind SIe bei Ihrem Arbeitgeber glücklich oder planen Sie schon seit längerem, einen Arbeitgeberwechsel durchzuführen? Bei letzterem empfiehlt es sich, die Überlegungen zum Kauf einer Immobilie noch ein wenig zu verschieben, bis Sie sich, was Ihre berufliche Zukunft angeht, etwas sicherer sind. Mit solchen Überlegungen minimieren Sie das Risiko, aufgrund eines Jobwechsels und womöglich niedrigerem Einstiegseinkommen in eine berufliche Schieflage zu geraten.
Budget für die Baufinanzierung ermitteln
Zu Beginn Ihrer Überlegungen bezüglich des Erwerbs eines Objektes sollten Sie in Erfahrung bringen, wie viel Haus Sie sich leisten können. In unserer Rubrik Rechner finden Sie unter anderem den Budget-Rechner, mit welchem Sie eine erste Einschätzung zu Ihrem Kreditpotenzial erhalten können.
Haushaltsrechner als Grundlage
Möchten Sie deine Ein- und Ausgaben detailliert gegenüberstellen und auf dieser Basis das Budget für eine Baufinanzierung berechnen? Hierfür haben wir einen Haushaltsplan für Sie bereitgestell, der Ihnen bei einer detaillierten Kalkulation behilflich sein wird. Hierbei handelt es sich um eine Excel-Tabelle. Sie benötigen eine aktuelle Office-Suite, um die Datei öffnen und bearbeiten zu können.
Beachte Sie bitte, dass es sich sowohl bei dem Budget-Rechner, als auch bei dem Haushaltsplan um vereinfachte Verfahren zur Bestimmung des Budgets für Ihre Baufinanzierung handelt. Die Berechnung dient lediglich dazu, Ihnen einen ersten Eindruck von den Möglichkeiten zu verschaffen. Eine Verbindlichkeit auf ein Darlehen, in von dir kalkulierter Höhe, kann daraus nicht abgeleitet werden.
Budget mit Berater berechnen
Um eine fundierte und konkrete Aussage einzuholen, wie viel Baufinanzierung Sie sich leisten können, empfehlen wir Ihnen Rücksprache mit einem Berater zu halten. Dieser kann eine vollständige Analyse Ihrer gegenwärtigen finanziellen Situation vornehmen und Ihnen genau mitteilen, in welchem Preisbereich Sie sich nach einer Immobilie umschauen können. Schreiben Sie uns doch, und wir teilen Ihnen mit, wie viel Haus Sie sich leisten können.
Eigenkapitaleinsatz für die Baufinanzierung bestimmen
Der wohl wichtigste Punkt, wenn es um den Erhalt der bestmöglichen Konditionen für Baugeld geht: Die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes. Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto geringer das Kreditrisiko für die kreditgebende Bank. Und das bedeutet für Sie: niedrigere Darlehenszinsen.
Mögliche Quellen von Eigenkapital für das Immobiliendarlehen
Eigenkapital kann in verschiedenen Formen für die kreditgebende Bank bereitgestellt werden. Die verbreitetsten Möglichkeiten, den Anteil von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung zu erhöhen, finden Sie im Folgenden:
Barmittel
Barmittel sind in der Regel kurzfristig verfügbar und werden meist direkt zur Zahlung eines Teils des Kaufpreises der Immobilie bei einer Baufinanzierung eingesetzt.
Immobilien
Auch Immobilien können eine adäquate Quelle von Eigenkapital darstellen. Üblicherweise spricht man allerdings von einer Zusatzsicherheit in Form einer Immobilie, wenn Immobilien bei einer Baufinanzierung eingebracht werden sollen.
In der Regel wird die Bank ein sogenanntes Grundpfandrecht im Grundbuch der Immobilie eintragen, die als Zusatzsicherheit dient.
Eigenleistungen
Bei Eigenleistungen handelt es sich im Grunde nicht um Eigenkapital per se. Vielmehr handelt es sich bei Eigenleistungen um eine sogenannte Muskelhypothek.
Bei der Muskelhypothek wird Arbeitsleistung, die Sie beispielsweise unentgeltlich bei der Modernisierung einer Immobilie einbringen, wie Eigenkapital gewertet. Jedenfalls bei dem Teil des Darlehensvolumens einer Baufinanzierung, bei dem es sich nicht um die Kaufnebenkosten handelt. Diese müssen in der Regel mit Hilfe von Eigenkapital oder einem Nachrangdarlehen beglichen werden.
Tipps für die korrekte Kalkulation des Finanzierungsbudgets
Damit Ihre Kalkulation korrekt und sicher ist, sollten Sie einige, wenige Tipps bei der Bestimmung deines Finanzierungsbudgets berücksichtigen.
Konservativ berechnen
Planen Sie für variable Posten Ihrer Einnahmen- und Ausgabenrechnung einen Puffer ein. Idealerweise nehmen Sie einen Aufschlag von 20 % für Positionen, dessen Kosten variieren können.
Puffer einplanen
Insbesondere bei Neubauvorhaben von Wichtigkeit: Planen Sie einen finanziellen Puffer ein. So sind Sie vor etwaigen Mehrkosten gefeit und nicht gezwungen, eine Nachfinanzierung bei deinem Kreditgeber zu beantragen. Diese werden meist mit einem Zinsaufschlag versehen, was Ihre Gesamtfinanzierung verteuert.
Eine passende Immobilie finden
Sie haben Ihr mögliches Finanzierungsbudget ermittelt, bzw. bestimmen lassen? Dann geht es daran, eine passende Immobilie zu finden.
Die Suche nach einer geeigneten Immobilie kann eine langwierige Angelegenheit sein. Was Sie bei der Immobilienauswahl berücksichtigen sollten und welche Möglichkeiten es gibt, die Traumimmobilie zu finden, behandeln wir im folgenden Abschnitt.
Festlegen des Immobilientyps
Idealerweise legen Sie sich bereits im frühen Stadium Ihrer Immobiliensuche fest, welche Art Immobilie Ihnen am ehesten zusagt. Dabei spielen die folgenden Immobilientypen eine zentrale Rolle bei der Auswahl des passenden Objekts.
Reihenhaus
Reihenhäuser sind Immobilien, die, wie der Name schon sagt, in Reihe gebaut sind. Dabei gleichen sich die einzelnen Gebäudeeinheiten in der Regel bezüglich Grundriss und Energiebilanz. Reihenhäuser sind mit Bezug zur Wohnfläche oft günstiger als freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser.
Mehrfamilienhaus
Von eine Mehrfamilienhaus spricht man, wenn sich in einem Gebäudekomplex mehr als 2 Wohneinheiten befinden. Mehrfamilienhäuser sind oftmals für Investoren mit Renditeabsichten, sogenannte Kapitalanleger, besonders interessant.
Doppelhaushälfte
Der Name sagt es bereits aus: Bei einer Doppelhaushälfte handelt es sich um den Gebäudeteil einer Immobilie, die über insgesamt zwei Wohneinheiten verfügt. Oftmals die kostengünstigere Alternative zu freistehenden Einfamilienhäusern.
Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus
Der Vorteil des freistehenden Ein-, bzw. Zweifamilienhauses: Ihre Nachbarn grenzen in der Regel nicht unmittelbar an Ihrem Wohngebäude an. Die Grundstücksgrenze legt die Grenze zum Nachbarn fest.
Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung befindet sich in der Regel innerhalb des Gebäudekomplexes eines Mehrfamilienhauses. Eigentumswohnungen sind meist günstiger als Reihenhäuser, Ein-/Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften zu erwerben.
Wunschparameter der Immobilie bestimmen
Idealerweise legen Sie während der Suche nach einer passenden Immobilie fest, welche Parameter von besonderer Wichtigkeit für Sie sind.
Wohnfläche
Unter Berücksichtigung Ihrer Familienplanung sollten Sie sich Gedanken über die zukünftige Wohnfläche Ihres Eigenheimes machen.
Grundstücksgröße
Wie viel Fläche benötigen Sie, um sich „auszutoben“? Außenanlagen und Garten benötigen regelmäßige Pflege. Sind Sie der Typ dafür? Oder genügt Ihnen eine kleine Terrasse und meiden Sie die Instandhaltung größerer Grundstücksflächen?
Alter
Sind Sie bereit etwaige Modernisierungen im Zuge eines Immobilienkaufs zu leisten / finanzieren? Oder ist es Ihnen wichtig, eine anfänglich möglichst „wartungsfreies“ Immobilie zu erwerben? In zweitem Fall wäre ein Objekt jungen Alters oder gar ein Neubau anzuraten.
Objektzustand
Legen Sie gerne selbst Hand an? Dann könnte eine modernisierungsbedürftige Immobilie das Objekt der Wahl für Sie sein. Immobilien in renovierungs- und modernisierungsbedürftigem Zustand sind preislich oftmals attraktiver als schlüsselfertige Häuser.
Kanäle für die Immobiliensuche
Die Suche nach einer passenden Immobilie zur Eigennutzung kann sich langwierig gestalten. Im Folgenden die üblichen Anlaufstellen für die erfolgreiche Suche nach dem passenden Eigenheim.
Immobilienportale
Die bekannten Immobilienportale wie Immobilienscout24 oder Immowelt bieten meist die größte Auswahl an potenziellen Kaufimmobilien. Auch Kleinanzeigenportale bieten sich zur Recherche nach dem passenden Objekt an. Dort sind oftmals auch private Immobilienverkäufer anzutreffen, sodass die Zahlung einer Maklerprovision oftmals entfällt.
Immobilienmakler
Die direkte Kontaktaufnahme zu einem Immobilienmakler vereinfacht die Suche nach dem passenden Objekt mitunter signifikant. Der Makler wird nach Rücksprache mit Ihnen unter Berücksichtigung Ihrer Wunschparameter sein eigenes Immobilienportfolio durchsuchen sowie seine Kontakte nutzen, um die passende Immobilie für Sie zu finden. In jedem Fall werden Kosten für die Beauftragung des Immobilienexperten anfallen.
Städte & Gemeinden
Besonders von Bedeutung, wenn Sie mit dem Neubau einer Immobilie liebäugeln. Gemeinden und Städte verfügen nicht selten über einen Bestand aus diversen Grundstücken, die in Form von fest definierten Baugebieten an Interessenten mit Hilfe eines Bewerbungsverfahrens zugeteilt werden. Fragen Sie doch einfach direkt bei der Gemeinde oder Stadt des von Ihnen priorisierten Wohnsitzes an, ob in absehbarer Zeit ein neues Baugebiet ausgewiesen wird oder Grundstücke zum Verkauf stehen. Der Grundstückskauf von der Gemeinde oder Stadt stellt sich in der Regel deutlich kostengünstiger als der Erwerb über Immobilienportale oder Makler dar.
Bekannte & Netzwerk
Machen Sie Werbung für Ihr Vorhaben in Ihrem Verwandtenkreis, bei Kollegen und Bekannten. Vielleicht knüpfen Sie so direkt Kontakte zu potenziellen Immobilienverkäufern und können idealerweise Ihre Traumimmobilie finden, bevor diese auf dem „breiten Markt“ (Immobilienportale) ausgeschrieben ist.
Zwangsversteigerungen
Für Schnäppchenjäger: Eine Zwangsversteigerung bietet im Idealfall ein enormes Einsparpotenzial bei den Kosten eines Immobilienkaufs. Idealerweise verfügen Sie bereits vor dem Bieterverfahren über eine Finanzierungszusage einer regionalen Sparkasse oder Volksbank. Deutschlandweit tätige Kreditinstitute führen eine Prüfung der Finanzierung von Objekten aus Zwangsversteigerungen nämlich meist erst durch, sobald Sie den Kaufzuschlag erhalten haben. Daher ist bei einer Zwangsversteigerungen die erste Anlaufstelle zur Klärung der Machbarkeit Ihres Projektes ein regional ansässiges Kreditinstitut.
Das Objekt besichtigen
Eine gute Vorbereitung auf die Objektbesichtigung kann nicht nur für das beruhigende „Bauchgefühl“ beim späteren Kauf sorgen. Auch ergibt sich unter Umständen Potenzial zur Verhandlung des Kaufpreises.
Mängel erkennen
Wie ist der Gesamteindruck des Gebäudes? Sind eklatante Mängel erkennbar? Erstellen Sie ausführliche Notizen zu allen Auffälligkeiten, die sich bei der Besichtigung des Objektes ergeben.
Modernisierungsmaßnahmen abschätzen
Ein ungedämmtes Dach kann in großes Loch in die Haushaltskasse reißen, wenn die Heizkostenrechnung aufgrund des Wärmeverlusts im Gebäude hoch ausfällt. Die Heizungsanlage, Fassade und das Bad wurden lange nicht erneuert? Berücksichtigen Sie dies bei der Planung Ihrer Finanzierung und nutzen Sie diesen Umstand, um eine gute Verhandlungsgrundlage bei der Kaufpreisverhandlung zu schaffen.
Renovierungsarbeiten berücksichtigen
Sind die Bodenbeläge und Tapeten in nutzbarem Zustand oder nicht mehr zeitgemäß? Welche Maßnahmen sind erforderlich, damit Sie sich in Ihrem zukünftigen Eigenheim wohlfühlen? Beachten Sie auch diesen Punkt bei der späteren Kalkulation Ihres Finanzierungsbedarfs. Nutzen Sie einen möglichen renovierungsbedürftigen Zustand als Ihren Vorteil bei der Verhandlung des Kaufpreises.
Gutachter für die Objektbesichtigung
Empfehlenswert ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen. Dieser verfügt über die nötige Expertise, um dich auf etwaige Mängel und potenzielle Renovierungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen hinzuweisen. Die Kosten für die Begehung mit einem Gutachter liegen erfahrungsgemäß im niedrigen, dreistelligen Bereich.
Immobiliendarlehen aufstellen und organisieren
Nicht nur die Immobilie, auch die Finanzierung eines Hauses sollte auf solidem Fundament stehen. Nachdem du deine Wunschimmobilie gefunden hast, geht es in der Regel an die Finanzierung.
Im Folgenden beschäftigen wir uns mit der Aufstellung einer Finanzierung und dem Prozess, der zur Kreditprüfung bei der jeweiligen Bank führt.
Kosten bestimmen
Während der Objektbesichtigung haben Sie sich bestimmt einige Notizen zu etwaigen Mängeln, erforderlichen Modernisierungen und erforderlichen Renovierungsarbeiten erstellt. Diese Punkte sind von besonderer Wichtigkeit, damit Sie die Kosten deines Projektes, dem Immobilienkauf, bestmöglich bestimmen können.
Modernisierungen & Renovierungen
Sind Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich? Listen Sie die jeweiligen Maßnahmen in einer Tabelle auf und versuchen Sie diese bestmöglich zu beziffern. Unterscheiden Sie dabei zwischen Modernisierungen und Renovierungen. Banken differenzieren bei diesen Maßnahmen und sind oftmals nicht bereit, Renovierungsmaßnahmen zu finanzieren. Auch stellen Kreditinstitute für Modernisierungen oftmals nicht den vollständig benötigten Kreditbetrag bereit. Mehr zu Modernisierungen sowie Renovierungen finden Sieu in unserem Artikel Modernisieren und Sanieren. Dort erfahren Sie konkret, was finanzierbar ist und in welchen Fällen Sie Eigenkapital einplanen sollten.
Kaufnebenkosten
Kaufpreis
Der Löwenanteil bei einer Baufinanzierung: Ist der Kaufpreis endverhandelt oder gibt es noch Raum für eine Preisreduzierung? Sollte der Kaufpreis noch nicht endgültig festgelegt sein, dann kalkulieren Sie für das weitere Vorgehen mit dem vom Verkäufer kommunizierten Preis.
Rechner zum selber kalkulieren
Gerne können Sie unsere hauseigenen Baufinanzierungsrechner nutzen, um Kosten, Darlehensrate und mehr zu Ihrer Baufinanzierung eigenhändig zu bestimmen.
Zusatzsicherheiten & Kapital für die Baufinanzierung
Um die Machbarkeit Ihrer Baufinanzierung zu verbessern und die Konditionen für deine Finanzierung möglichst optimal zu gestalten, sollten Sie überlegen, welche Sicherheiten Sie der kreditgebenden Bank anbieten können. Denn: Je geringer das Risiko der Baufinanzierung von Seiten der Bank eingeschätzt wird, desto besser werden Ihre Darlehenskonditionen ausfallen.
Eigenkapital
Banken bevorzugen Barmittel (bzw. schnell verfügbares Kapital) aus Kontoguthaben und Tagesgeldkonten, welches du kurzfristig einsetzen kannst.
Weitere Immobilien
Verfügen Sie selbst oder Bekannte / Verwandte über Immobilieneigentum? Dann lassen Sie prüfen, ob dieses für Ihren Immobilienkredit als Sicherheit eingebracht werden kann. Nicht selten ist bei Berücksichtigung einer weiteren Immobilie kein oder nur wenig Eigenkapitaleinsatz aus Barmitteln für eine Finanzierung erforderlich.
Förderdarlehen
Nachrangdarlehen
Finanzielle und familiäre Zukunft berücksichtigen
Eine Baufinanzierung begleitet Sie in der Regel für einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren oder mehr. Aus diesem Grund sollten Sie Ihre berufliche und familiäre Zukunft bei der Aufstellung Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen.
Berufliche Perspektive
Befindest Sie sich in einem festen Arbeitsverhältnis und fühlen Sie sich bei Ihrem derzeitigen Beschäftigungsverhältnis wohl? Oder planen Sie in absehbarer Zeit einen Wechsel, bei dem Sie mit Gehaltseinbußen rechnen müssen? Mach Sie sich sorgfältig Gedanken zur potenziellen Entwicklung Ihrer beruflichen Perspektive.
Familienplanung
Ist die Familienplanung bereits abgeschlossen oder steht Nachwuchs in absehbarer Zeit an? Auch wenn der Staat kinderreiche Familien finanziell unterstützt, so planen SIe höhere Lebenshaltungskosten bei der Festlegung deiner Finanzierung mit ein, sollte sich Ihre Familie zukünftig vergrößern.
Einholung von Angeboten für die Baufinanzierung
Der Markt für günstige Immobiliendarlehen ist groß. Nutze die Vielfalt, um das für dich optimale Angebot einzuholen. Die wichtigsten Anlaufstellen zur Einholung eines Angebots zu deinem Immobilienkredit stellen wir im Folgenden dar.
Hausbank
Die Hausbank wird für die meisten Menschen die wohl erste Anlaufstelle sein, um eine Einschätzung zu Machbarkeit und Kondition des geplanten Hauskaufs einzuholen. Dabei verfügt das heimische Kreditinstitut lediglich über die eigenen Kreditprodukte. Die Hausbank kann also nicht aus einer Vielzahl von Kreditangeboten für Sie auswählen. Dies muss allerdings nicht zwangsläufig bedeuten, dass die Konditionen nicht mit denen der Mitbewerber mithalten können.
Vertrauen Sie jedoch keinesfalls auf einen „Treuebonus“ und nutzen Sie neben der Hausbank weitere Möglichkeiten zum Angebotsvergleich für Ihre Baufinanzierung.
Vermittler
Vermittler verfügen in der Regel über eine Datenbank sowie über einen Marktplatz, über den ein Großteil der in Deutschland tätigen Kreditinstitute versammelt ist. Für einen Vermittler ist es somit ein leichtes, für Sie einen schnellen Überblick über die in frage kommenden Kreditinstitute zu erstellen. Vermittler erhalten von der kreditgebenden Banken eine Vermittlungsprovision bei Vermittlung Ihres Finanzierungsvorhabens an diese. Für Sie entstehen in der Regel keine Kosten. Eine Ausnahme stellt hier die Honorarberatung dar: Bei dieser Form der Baufinanzierungsberatung erhält der Berater ein Honorar für seine Dienstleistung. In der Regel unabhängig davon, ob Sie die Baufinanzierung über diesen abschließen oder Sie sich anderweitig umschauen.
Wie viele Stellen Sie für einen Vergleich ansteuern solltesn
Idealerweise nehmen Sie einen Termin bei Ihrer Hausbank wahr und schalten einen Vermittler ein, bei dem Sie sich wohlfühlen und der für Sie den restlichen Markt für Baufinanzierungen überblickt. Somit decken Sie für einen Angebotsvergleich den Markt für Baufinanzierungen bereits optimal ab. Die wichtigsten Punkte, anhand derer Sie ein Angebot für eine Baufinanzierung vergleichen, behandeln wir übrigens im Artikel Baufinanzierung vergleichen.
Mögliche Darlehensvarianten einer Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung lässt sich in einer Vielzahl von Varianten darstellen. Die dabei verbreitetste Variante einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch auch das Bauspardarlehen und Volltilgerdarlehen spielen eine Rolle am Markt für Immobilienkredite. Eine Übersicht und Erläuterung der möglichen Darlehensvarianten einer Baufinanzierung haben wir für Sie auf einer separaten Seite ausgeführt.
Darüber hinaus finden Sie in unserem Ratgeber eine Erklärung zum Annuitätendarlehen sowie zum Bauspardarlehen. Ebenfalls haben wir in unserem Blog einen Vergleich zwischen Bauspar- und Annuitätendarlehen getätigt und geben dort eine Empfehlung zu diesen beiden Darlehensvarianten ab.
Unterlagen für die Baufinanzierung zusammenstellen
Wenn Sie sich für eine Darlehensvariante und ein Angebot entschieden haben, kommt es meist zum nächsten, großen Schritt: Der Vorbereitung auf die Kreditprüfung. Zuvor jedoch gilt es, Unterlagen für diese Prüfung zusammenzustellen. Nur mit einem vollständigen Unterlagenpaket kann die kreditgebende Bank dein Vorhaben prüfen und eine Kreditentscheidung fällen.
Die Unterlagenliste
Die meisten Vermittler und Banken werden Ihnen eine Unterlagenliste zur Verfügung stellen, welche die für eine Baufinanzierung benötigten Unterlagen aufführt. Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der gängigsten Unterlagen, die für einen Immobilienkredit benötigt werden.
Allgemeine Unterlagen
- Finanzierungsantrag
Den Finanzierungsantrag erhalten Sie von der kreditgebenden Bank oder Ihrem Vermittler. Dieser enthält alle Informationen zu Ihnen, Ihrer Person, Ihrer Bonität, dem Objekt sowie zu Ihrer Vermögenssituation.
- Antrag Förderdarlehen
Sollte ein Förderdarlehen Bestandteil deiner Baufinanzierung sein, so wird Ihnen Ihr Vermittler oder Ihre Bank den Antrag für dieses Förderdarlehen mit auf den Weg geben. In der Regel werden Förderdarlehen für eine Baufinanzierung von dem Hauptkreditgeber bei der jeweiligen Förderbank eingereicht.
- Angebot
Das unterschriebene Angebot, für welches Sie sich entschieden haben, wird selbstredend von der Bank, bzw. dem Vermittler benötigt.
Personenbezogene Unterlagen
- Gehaltsabrechnungen
Meist werden die letzten drei Gehaltsabrechnungen benötigt.
- Bezügemitteilung
Sie sindt Beamter und erhalten Bezüge anstelle von Gehältern? Dann wird die letzte Bezügemitteilung benötigt.
- Elektronische Lohnsteuerbescheinigung
Die elektronische Lohnsteuerbescheinigung ist in den oft ebenfalls für die Kreditprüfung erforderlich.
- Scheidungsurteil
Sie warent verheiratet und sind geschieden? Dann werden Sie das Scheidungsurteil zur Verfügung stellen müssen.
- Unterhaltsvereinbarung
Erforderlich, sollten Sie geschieden sein und Ihre Kinder außerhalb Ihres eigenen Haushalts leben.
- Vertragskopie von Ratenkrediten
Verfügen Sie über Verbindlichkeiten? Die Verträge zu Leasing- und Kreditverträgen werden von einer Vielzahl von Banken und Vermittlern in Kopie benötigt.
Unterlagen zur Immobilie
- Kaufvertragsentwurf
Im Kaufvertragsentwurf stellt sich die grundbuchrechtliche Situation der Immobilie dar. Außerdem sind dort die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie etwaige Besonderheiten zu deiner Immobilie ausgeführt. Der Kaufvertragsentwurf enthält außerdem Angaben zur Grundstücksgröße sowie diverse weitere Daten.
- Grundbuchauszug
Eine obligatorische Unterlage zur Kreditprüfung. Der Grundbuchauszug beinhaltet unter anderem die ebenfalls im Kaufvertragsentwurf enthaltenen Angaben.
- Bauzeichnungen
Die Bauzeichnung ist ein Sammelbegriff für folgende Unterlagen: Ansichtszeichnung, Schnittzeichnung und Grundrisszeichnung. Alle Dokumente sollten über Maßangaben verfügen.
- Farbfotos der Immobilie
Fotos der Außen- und Innenansicht der Immobilie werden von vielen Kreditgebern benötigt, damit diese sich einen Eindruck über den Zustand des Objektes verschaffen können.
- Baubeschreibung
Beschreibt die verwendeten Materialien und enthält allgemeine Informationen zur Bauweise der Immobilie.
- Wohnflächenberechnung
Enthält Angaben zu Raumgrößen und Verteilung der Wohnflächen.
- Aufstellung Modernisierungen und Eigenleistungen
Führt auf, welche Modernisierungen und Eigenleistungen an einem Objekt durchgeführt wurden oder im Zuge der Baufinanzierung werden.
- Flurkarte oder amtlicher Lageplan
Die Flurkarte stellt die Lage des Objektes dar.
Ergänzende Unterlagen
- Aufstellung Immobilienvermögen
Sie verfügen neben dem zu erwerbenden Objekt über weiteres Immobilienvermögen? Dann benötigt der Kreditgeber eine Aufstellung über das weitere Immobilienvermögen.
- Grundbuchauszug zu weiteren Immobilien
Um etwaige Belastungen aus weiterem Immobilienvermögen plausibilisieren zu können, wird die Bank die Grundbuchauszüge zu weiterem Immobilienvermögen von Ihnen anfordern.
Sie können eine für jedes Vorhaben angepasste Unterlagenliste übrigens hier direkt von uns herunterladen
Die Kreditprüfung der Baufinanzierung einleiten
Sind die Dokumente vollständig zusammengetragen? Dann können Ihre Unterlagen zur Kreditprüfung eingereicht werden. Reichen Sie über einen Vermittler ein, so wird dieser die Finanzierungsakte, die sämtliche Unterlagen zu Ihrem Vorhaben enthält, an die Bank leiten. Findet die Abwicklung Ihrer Baufinanzierung direkt bei einer Bank statt, so wird Ihr Bankberater die Unterlagen in die jeweilige Abteilung zur Kreditprüfung übergeben.
Verlauf der Kreditprüfung bei dem Kreditinstitut
Der Kreditgeber wird nun diverse Schritte einleiten und dabei sorgfältig prüfen, ob eine Begleitung Ihres Baufinanzierungsvorhabens in Frage kommt. Ein Kreditsachbearbeiter wird dabei im ersten Schritt Ihre Bonität prüfen. Anschließend wird eine Bewertung des von Ihnen zu erwerbenden Objektes erstellt. In der Regel findet die Werteinschätzung der Immobilie ohne Gutachter statt. Das Kreditinstitut ermittel dabei den sogenannten Beleihungswert: Das ist der Wert, der aus Sicht der Bank langfristig für die von dir zu kaufende Immobilie am Markt bei einem Verkauf erzielbar ist. Der Beleihungswert ist nicht gleichzusetzen mit dem Markt- oder Verkehrswert. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den gegenwärtig am Markt erzielbaren Verkaufspreis.
Warten auf die Kreditentscheidung
Ist die sogenannte Beleihungswertermittlung abgeschlossen und Ihre Bonität positiv bewertet, so wird der Kreditsachbearbeiter Ihre Finanzierungsakte zum finalen Kreditvotum an seinen/ihren Vorgesetzten weitergeben. Fällt diese/r ebenfalls ein positives Urteil, dann können Sie innerhalb weniger Tage eine Kreditzusage auf dem schriftlichen Weg erwarten.
Die Kaufabwicklung bei einer Baufinanzierung
Sie haben Ihre Baufinanzierung in der Tasche. Nun geht es an die abschließende Abwicklung des Immobilienkaufs. Was Sie dort erwartet erfahren Sie in den folgenden Zeilen.
Finale Kaufpreisverhandlung
War der Kaufpreis noch nicht endgültig verhandelt? Dann versuchen nochmals etwas zu Ihren Gunsten herauszuholen. Haben Sie den Kaufpreis reduzieren können? Informieren Sie in diesem Fall bitte umgehend Ihre Bank oder Berater, damit dieser diesen Umstand für die spätere Auszahlung berücksichtigen kann.
Notarielle Kaufabwicklung
Jeder Immobilienkauf muss notariell beglaubigt werden. Aus diesem Grund findet die Kaufabwicklung unter Hinzuziehung eines Notars statt.
Bei welchem Notariat Sie dabei die Abwicklung und sogenannte Beurkundung des Kaufvertrages durchführen, ist Ihnen selbst überlassen. Sprechen Sie sich dafür am besten mit dem Verkäufer ab und entscheiden Sie sich gemeinsam für ein Notariat, über welches Sie die abschließenden Schritte zur Besieglung des Kaufs durchführen.
Obligatorische Behördenvorgänge
Das Notariat übernimmt eine Vielzahl von Vorgängen, damit die Immobilie auf Ihren Namen übergeht. Dabei unter anderem die sogenannte Grundschuldbestellung, bei welche die Sicherheiten der Bank gesichert und festgelegt werden. Auch die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch der Immobilie wird vom Notariat veranlasst. Dabei kommuniziert das Notariat mit diversen Behörden, um die Kaufabwicklung im Sinne des Käufers und Verkäufers durchzuführen.
Auszahlung des Immobilienkredits
Sind sämtliche Vorgänge und auch die Sicherheitenstellung zugunsten der Kreditgebenden Bank abgeschlossen, dann kommt es zur Auszahlung Ihrer Baufinanzierung. Wann es zur Zahlung des Kaufpreises kommen soll, erfahren Sie mittels der sogenannten Fälligkeitsmitteilung des Notars. Dies ist letztendlich die finale Zahlungsaufforderung zur Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer.
Ihr Kreditgeber erhält diese Fälligkeitsmitteilung ebenfalls. Auf Ihre Anweisung hin wird Ihre Bank dann den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Die Abwicklung des Kaufs Ihrer Immobilie ist nun abgeschlossen.
Informationen zur Zahlung und Tilgung der Baufinanzierung
Die Darlehensrate, wie sie in Ihrem Darlehensvertrag und Angebot ausgewiesen ist, wird erst nach Vollauszahlung Ihres Kredits fällig. Das bedeutet: Erst wenn der letzte Cent Ihrer Baufinanzierung ausgegeben ist, zahlen Sie die vollständige Darlehensrate. Ist nur ein Teil des Darlehens ausgezahlt? Dann fallen vorerst lediglich Zinsen auf den Darlehensteil an, der bereits ausgezahlt ist.
Nach dem Einzug
Die Finanzierung läuft, die Darlehensraten werden regelmäßig abgebucht und Sie haben sich in Ihren eigenen vier Wänden gut eingelebt. Was Sie für die Zeit nach dem Einzug berücksichtigen sollten, erfahren Sie im Folgenden.
Instandhaltungsrücklagen
Je Quadratmeter an Wohnfläche sollten Sie mindestens 2,50 EUR zurücklegen. Somit bereiten Sie sich auf zukünftige Modernisierungsmaßnahmen an Fassade, Dach, Heizungsanlage und mehr vor. Außerdem kommen Sie durch diese Sparmaßnahme nicht in die missliche Situation, in Zukunft ein Darlehen für diese obligatorischen Instandhaltungsmaßnahmen aufnehmen zu müssen.
Risiken minimieren
Zuvor sind wir auf die berufliche und familiäre Perspektive im Zuge einer Risikobetrachtung eingegangen. Die folgenden Versicherungsleistungen sollten als obligatorisch bei Abschluss einer Baufinanzierung betrachtet werden, um die Risiken, die sich aus einer Immobilienfinanzierung ergeben, bestmöglich zu minimieren:
Berufsunfähigkeit
Mit Hilfe einer Berufsunfähigkeitsversicherung sichern Sie sich für den Fall ab, dass Sie aus gesundheitlichen Gründen Ihrer gegenwärtigen Tätigkeit nicht mehr nachgehen können. Der Versicherer zahlt Ihnen bei Eintritt eines Versicherungsfalls eine vertraglich vereinbare Leistung in Form einer Einmalzahlung oder regelmäßigen, monatlichen Zahlung.
Lebensversicherung
Die Risiko-Lebensversicherung stellt eine einfache Möglichkeit dar, seine Liebsten für den schlimmsten Fall abzusichern. Verstirbt einer der Kreditnehmer, bleibt neben dem emotionalen Chaos oftmals auch ein finanzielles bestehen. Mit einer Risiko-Lebensversicherung erhält der Hinterbliebene eine Versicherungsleistung in Form einer Einmalzahlung, kann damit notfalls die Verbindlichkeiten aus der Baufinanzierung begleichen und vermeidet im Idealfall den finanziellen Ruin.
Abschließende Worte
Wir hoffen Sie auf dem Weg in dein Eigenheim mit diesem Artikel ein wenig geholfen zu haben. Vermissen Sie einige Themen oder Erläuterungen? Schreiben Sie uns gerne, rufen Sie uns an oder kontaktieren uns über die sozialen Medien. Wir freuen uns auf Sie.